Согласно действующему законодательству, право купить недвижимость в Греции имеют не только ее граждане, но и иностранцы – как граждане, так и не граждане Европейского Союза.


Для того, чтобы Ваше приобретение стало для Вас местом отдыха и источником удовольствия, необходимо знать некоторые особенности и требования, предусмотренные законодательством, и касающиеся заключения договоров купли-продажи недвижимости. Прежде всего, необходимо иметь в виду, что сама процедура не отличается от приобретения недвижимости и в других странах, за исключением единственного условия - недвижимость в тех районах Греции, которые определены как приграничные зоны, имеющие большое стратегическое значение, может быть приобретена в собственность только после получения официального разрешения Министерства Обороны Греции. Договоры, заключенные без этого разрешения, являются недействительными. К приграничным зонам относятся префектуры Македонии, Фракии, острова Лесбос (Митилини), Хиос, Самос и Додеканиса, Скирос и Фира (Санторини), префектуры Хании, Ретимно и Ласити на Крите, и другие. Поскольку статус приграничных районов может изменяться Президентским Указом в любое время, перед началом переговоров следует выяснить у адвоката о том, как обстоит дело в настоящее время.


Как известно, в Греции существуют многочисленные ограничения, касающиеся приобретения и использования недвижимости, которые применяются в отношении и греческих, и иностранных граждан.  Например,  ни при каких условиях не разрешается строительство на участках земли, расположенных в лесу, а также в природных заповедниках или на археологических участках. Что касается участков, прилегающих к морю, на них строительство должно осуществляться не ближе минимального расстояния до моря (сейчас – 35м – «точка, до которой зимой доходят волны»). Как уже было сказано выше, действующее строительное законодательство разделяет земельные участки, расположенные внутри и снаружи территории городского планирования.  Объекты недвижимости, расположенные на территории городского планирования, должны иметь сообщение с улицей, электричество, водопровод, телефонные коммуникации. Строительство разрешается  и вне черты городского планирования, однако на  территории более 4 000 м2


Хотя все ограничения касаются в равной степени, как граждан Европейского Союза, так и иностранцев (например, россиян), представляемые ими документы, необходимые для получения официального разрешения, несколько отличаются по объему и содержанию.    Поскольку эти ограничения, введенные в целях защиты общественного благосостояния и интересов, невозможно найти в Земельном реестре или Реестре Недвижимости, рекомендуется до начала переговоров о приобретении конкретной недвижимости узнать о них у адвоката, специализирующегося по таким вопросам.


Касательно граждан ЕС, все они  имеют равные права на приобретение собственности в Греции. Для приобретения недвижимости в собственность, граждане ЕС, как и граждане Греции, должны подать заявление в ту Префектуру, где расположена недвижимость, с описанием предмета купли-продажи, в котором указать цель приобретения, информацию о покупателе (его профессия, предыдущие правонарушения и др.). К заявлению прилагается свидетельство о праве собственности на имущество Продавца и другие документы , как-то топографический план недвижимости и окружающей территории и пр.


В случае, если заявление подает юридическое лицо, зарегистрированное в ЕС, к заявлению прилагаются документы компании (заверенная копия Учредительного договора, финансовые отчеты за последний год, и др.)


Граждане иностранных государств (например, россияне) должны подавать заявление на получение разрешения не в Префектуру, а в соответствующее уполномоченное Министерство Греции.


Помимо документов, представляемых гражданами ЕС, к заявлению дополнительно должны быть приложены и другие документы (, свидетельство о рождении, заверенное Апостилем, справка об отсутствии  судимости, декларация об отсутствии судебных процессов с участием покупателя о и др.).


Сама процедура получения официального разрешения носит формальный характер, и не представляет особой сложности для адвоката, который поможет собрать и оформить необходимые документы, подаст их в соответствующий орган и получит такое разрешение в минимальный срок.  Если требуется получить разрешение Министерства Обороны, приблизительный срок его получения составляет до  6-8 месяцев.


Для не граждан ЕС поэтому целесообразно , если выбран объект недвижимости,  заключить предварительный договор с продавцом, который действует до получения официального разрешения и до заключения основного договора купли-продажи. Обычно при подписании договора вносится задаток в размере 5-20% от стоимости предмета сделки.


Подписание Договора купли-продажи осуществляется после завершения юридической проверки объекта, получения разрешения на покупку и внесения покупателем государственных налоговых сборов. Договор подписывается сторонами нотариально, в присутствии адвокатов. К моменту подписания Договора покупателем должна быть внесена вся сумма, равная стоимости объекта. С момента подписания Договора покупатель становится владельцем приобретенного объекта с полным правом собственности на него. Текст Договора купли-продажи составляется на греческом языке.
При подписании договора осуществляется синхронный устный перевод текста на английский или русский язык. Данные переводчика фиксируются в тексте Договора. В дальнейшем текста Договора переводится письменно. Перевод осуществляется в отделе переводов при Министерстве Иностранных дел.


Стоит отметить, что регистрация приобретенного объекта в Реестровой палате происходит в течение 1 недели со дня подписания Договора купли-продажи.


Расходы и налоги на приобретение недвижимости следующие:
- Единовременный государственный налог на приобретение недвижимости (налог на переход права собственности) составляет 9 - 11% от кадастровой стоимости. До суммы 14,674 Евро взимается 9%, свыше 14,674 Евро - 11%. Кадастровая стоимость – стоимость объекта недвижимости, равная государственной стоимости данного объекта, определяемой налоговыми органами Греции по специальной шкале.
- Тот же налог составляет  7-9% (в зависимости от типа недвижимости) от кадастровой стоимости объекта для местностей, находящихся за рамками плана урбанизации.
- Нотариальный сбор – 1% от суммы до 44,021 Евро, свыше этой суммы - 0,5%. Оба процента рассчитываются от стоимости, указанной в контракте.
-  С подлежащей оплате суммы налога на переход права собственности взимается муниципальный налог 3%.
- Оплата услуг юриста  по проверке чистоты сделки и пр. –1,5% от кадастровой или реальной стоимости объекта ( в зависимости от типа недвижимости).
- Реестровый сбор – 0.45 -1 % от кадастровой стоимости объекта
- Оплата посреднических (риэлтерских) услуг – 2- 5 % от реальной стоимости объекта.


Дополнительно , имеется важная деталь, если приобретается недвижимость в Греции.
Все иностранные граждане, в том числе граждане ЕС, желающие приобрести недвижимость в Греции, обязаны получить Греческий Налоговый Идентификационный Номер  , который обязателен для заключения договора купли-продажи недвижимости. Этот номер необходимо получить до подписания основного контракта.
Также, только при наличии этого номера, Вы сможете открыть счет в любом греческом банке. Иностранные покупатели обслуживаются "Отделом Иностранных Граждан" Греческого Департамента Финансовых Сборов. Там они должны представить на рассмотрение свои копии паспортов и заполнить соответствующую форму- заявку. После чего они получают  Греческий налоговый номер (так называемый АФМ), зарегистрированный в списке данной службы. Эту работу обычно делает греческий адвокат, осуществляющий сделку.

Правовые аспекты приобретения недвижимости на островах Греции ничем не отличаются от континентальной Греции, но имеется одно  важное условие:  покупатель, если он не гражданин ЕС, как правило, должен сначала получить разрешение Министерства обороны Греции. Это связано с тем, что почти все острова относятся к так называемой приграничной полосе. Вообще, приобретение недвижимости иностранцами в пограничных зонах Греции  запрещено законом. Но, как исключение из общего правила, допускается, чтобы иностранец подал ходатайство в Министерство обороны  Греции, о том, чтобы на его имя был снят запрет на приобретение определенной недвижимости в определенной местности. Это ходатайство подается самостоятельно или через доверенное лицо - греческого адвоката. Работу по получению разрешения проводит адвокат в течение примерно 6-10 месяцев до заключения контракта. Условия сделки поэтому излагаются в предварительном контракте. Как правило, при этом до получения разрешения вносится задаток (депозит ), который затем возвращается, если разрешение не получено, или засчитывается в оплату недвижимости. Более подробно можно прочитать в соответствующем разделе по континентальной Греции.


На островах Греции можно купить любые типы недвижимости.  Все зависит от выбора покупателя.  Особым обстоятельством является то, что цены на недвижимость на островах не падают практически никогда более , чем на 10%, как и в условиях сегодняшнего кризиса, однако  годовой рост цен составляет не менее 10%-15%.


На больших островах типа Крит или Родос еще можно встретить квартиры в строящихся комплексах, в основном в крупных прибрежных городах,  но на более мелких островах или на таких престижных, как Корфу – только виллы, дома и мезонеты.
Надо сказать, что для инвесторов строительство небольших жилых комплексов в виде мезонетов, таунхаусов или апартаментов весьма выгодно. Или того, что в России или в некоторых странах называется коттеджными городками. Это также в связи с легкой доступностью получить кредит в греческом банке. Поскольку траты на инфраструктуру значительно меньше, чем в России, и стоимость земли также меньше, инвестиционное строительство жилья для русских весьма выгодно. Особенно привлекательно строительство гостиниц, так как в этом случае греческое правительство дает дотацию девелоперу и освобождает от всех налогов на 10 лет.


В связи с этим весьма привлекательной  кажется покупка больших участков земли вне городской черты для развития девелоперской деятельности на больших островах. В среднем эта деятельность дает до 50- 60 %  рентабельности, если иметь ввиду полный цикл - от покупки и оформления разрешения на строительство до продажи построенного объекта. Такой уровень соизмерим с доходами при коттеджным строительстве  в Подмосковье до кризиса 2008 года.


Наша компания предлагает покупателям недвижимость на многих островах Греции, включая возможность купить отдельные острова целиком.